المقدمة
تعتمد معظم دراسات الإسكان الرصينة لتحديد استراتيجيات الإسكان على مؤشرات الإسكان الميسرة وهي مقاييس أساسية تستخدمها الحكومات وصانعو السياسات والباحثون والمنظمات لتقييم تيسير توفر الإسكان في بلد أو منطقة معينة. تساعد هذه المؤشرات في فهم سوق الإسكان، وتحديد المجالات التي تحتاج إلى تحسين، ووضع السياسات الإسكانية الفعالة. لا توجد هذه المؤشرات في استراتيجيات الإسكان او الدراسات في العراق لذا وجدت من المناسب عرض منهجيات واهميتها هذه المؤشرات لغرض الدراسات واعداد لاستراتيجيات المناسبة للإسكان
يهدف البحث وضع منهجيات هذا المقياس وتوضيح أهميته في الإسكان وحل مشاكله من خلال البيانات واستقراء النتاج وفق المعاير الإنسانية الدولية والتوصيات العلمية في مجال الإسكان لوضع الحلول المناسبة لمشكلة الإسكان في العراق.
مؤشرات الإسكان الموسر تم تطوير مؤشرات الإسكان الميسر في العالم لغرض مراقبة تحقيق سياسات التخطيط الجماعي للإسكان بأسعار معقولة وتحديد الاتجاهات الناتجة عنها. تلعب هذه المؤشرات دورًا حيويًا في تقييم فعالية السياسات الحالية وفي توجيه جهود الحكومة والمنظمات نحو تعزيز إسكان ميسر يتناسب مع احتياجات وتطلعات السكان. من خلال مراقبة هذه المؤشرات، يمكن تحديد المجالات التي تحتاج إلى تحسين وتطوير استراتيجيات تعزيز الإسكان الميسر، وبالتالي ضمان توفر سكن مناسب لشرائح أوسع من السكان وتحقيق التنمية المستدامة والمتوازنة
أزعم أن في غياب هذا المؤشر هو جعل دراسات الإسكان تجيب على السؤال الخاطئ وبذلك تفقدها كل موضوعيها وتصبح الدراسة مجرد (اسقاط فرض) وترفا فكريا يوضع على الرفوف كما هو شأن عدد من دراسات الإسكان الحالية. فيما يلي بعض المؤشرات الرئيسية المستخدمة عادة لتقييم الإسكان الميسر: -
- سعر المنزل الأوسط يمثل هذا المؤشر القيمة الوسطى لجميع المنازل المباعة في منطقة معينة، مشيراً إلى الاتجاه العام لأسعار الإسكان في السوق وحسب احصائيات وزاره التخطيط يبلغ في العراق حسب احصائيات وزاره التخطيط 544 ألف دولارا ولغرض هذه الدراسة اعتمدنا المعدل 550 بين سعر 500-600 ألف دولار.
2.الدخل المنزلي الأوسط يوفر الدخل المنزلي الأوسط نظرة إلى القدرة على الكسب للسكان في منطقة معينة. يساعد في تحديد النسبة المئوية من السكان الذين يمكنهم شراء المنزل بسعره المتوسط بلغ معدل الدخل الوطني الأوسط حسب احصائيات وزارة التخطيط 7 ملاين دينار أي قرابة 6000 دولار.
- عبء تكاليف الإسكان يقيس هذا المؤشر النسبة المئوية للدخل الذي تنفقه الأسر على تكاليف الإسكان (بما في ذلك الإيجار/القرض العقاري والخدمات وضرائب العقارات). يُعتبر الأسر التي تنفق أكثر من 30 بالمائة من دخلها على تكاليف الإسكان عبئا ماليًا هنا نشير الى ان هذا يتراوح بين البدان المتقدمة والنامية من 10-20 بالمائة ولا يسمح وصوله الى 30 بالمائة الا بحالات قصوى مثل المرور بكوارث وحروب او غيرها.
4.معدل شغور العقارات المؤجرة يشير معدل الشغور المنخفض إلى الطلب الكبير على العقارات المؤجرة، مما قد يؤدي إلى زيادة أسعار الإيجار. يساعد رصد هذا المعدل في فهم توتر سوق الإيجار هنا لا توجد أي دراسة او إحصائية تصدت لهذه المعطيات وهذا ما نرمي توضيحه والاشارة اليه كظاهره مدانة في سوق العقارات والسكن عندما يصبح البناء سلعة لغرض المضاربات الاحتكارية المصرفية والمالية وليس لغرض الايواء وكان هناك في مطلع عام 2005 دراسة للدكتور صباح العزاوي تشير الى ان 60 بالمائة من الأراضي الصالحة للسكن مخصصه للأغراض الاحتكارية اما معدل الشغور فما يعرفه الدلالين غير ما يعرفه الدارسين لحرصهم على سرية كشف معلومات عملائهم، ويمكن القول إن الشغور كان قبل عقدين واطئا وبدأ يقل مؤخرا بسبب عدم التمكن لدفع الايجار وكلفه الشراء الذي لا يتناسب مع الدخل وهذا يعد غلوا شديدا في جور الاحتكار مما يودي الى عدم الاستقرار السياسي وتباطؤ التنمية الوطنية.
إذا ما فترضنا ان 20 بالمائة من متوسط الدخل البالغ 6000 دولار 1200 دولار الذي تسدد اعتياديا كل عشر سنوات فالمبلغ الذي يمكن ان يدفع القسط 12000دولار.
والشقق تبلغ لغرض الدراسة من 500000-600000 دولارا أي بمعدل 550000 دولارا فيصبح القسط 55000دولارا وبذلك يكون عبء تكاليف السكن 4.5 مره من قابليه الانسان المادية التي ستوثر بشكل سلبي على التنمية الوطنية التي أرهقتها اجور الكهرباء والصحة والقوت اليومي هذا فقط لمتوسطي ادخل فما بال الطبقات دون الوسطى والمهمشة التي هي دون خط الفقر التي بلغت 20 بالمائة من الشعب والتي يجب ان يوفر لها السكن المدعوم.
الأهداف تحقيق أهداف سياسات الإسكان الميسر في إطار سياسات التخطيط الجماعي على مستوى البلد تأتي بناءً على نتائج محددة من تخطيط اجتماعي رصين وهي: -
- توفير إسكان ميسر كافٍ لجميع سكان العراق يهدف إليها ضمان توفير إسكان بأسعار معقولة يلبي احتياجات جميع سكان العراق. يُسعى إلى توفير خيارات سكنية تكون في متناول الجميع بغض النظر عن الدخل الشهري.
- تعزيز فرص ملكية المنازل بأسعار ميسرة يهدف إلى تشجيع فرص ملكية المنازل بأسعار ميسرة، حيث يعمل على تقديم دعم وتسهيلات للأفراد والعائلات الذين يسعون لامتلاك منزل بأسعار مناسبة وميسرة
3.تعزيز التوزيع العادل للإسكان الميسر للطبقات المهمشة لجميع مناطق العراق يهدف إلى تحقيق توزيع عادل للإسكان بأسعار منخفضة للطبقات الفقيرة والمهمشة في جميع مناطق العراق، مما يضمن أن يكون لكل شخص فرصة الوصول إلى سكن لائق بغض النظر عن مكان إقامته.
مصادر البيانات تعد مصادر البيانات الخاصة بوزارة التخطيط أساسية في أي دراسة لكن مع الأسف مشكوك فيها لأن الإحصاء لم يتم منذ عام 1997 وضرب عدد السكان في معدل سنوي طريقة خالية من المصداقية لذلك اصبح وجود تعداد سكاني شرط أساسي لمصداقية أي دراسة اضف الى عدم مصداقية أي الاستبيان خاص بالسكن لان طبيعة الشخصية العراقية وخصوصا في الريف لا تبوح بأسرارها وخصوصا الدخل لأنها تخشى الضريبة والسراق و ان لا تصاب (بالعين) الحسد واجد على الباحث ان يعتمد الإحصاء الرقمي النهائي هو الحل الأمثل وهذا ما هو معتمد في تخطيط المدن.
تعريف المصطلحات من العيوب البنيوية في بحوث الإسكان هي عمومية المصطلحات دون التميز في دقائق التفاصيل للمصطلح وتعميم مصطلح واحد لمفردات متنوعها ومنها: -
1.الوحدة السكنية، A housing unit حسب تعريف التعداد السكاني، هو مسكن أسرة واحدة. قد يكون مشغول أو شاغر. بشكل عام، يتم اعتباره وحدة سكنية، يجب أن يكون للوحدة مطبخ خاص بها ومرافق.
2.المنازل Homes تشير هذه المفردة، الوحدات السكنية أو الشقق أو المنازل المتنقلة أو مقطورات، أو مجموعة من الغرف أو غرفة واحدة المحتلة كأماكن معيشة منفصلة. لكن يمكن تعريف المنازل بشكل مختلف وفقا لمصدر البيانات المستخدمة. على سبيل المثال، بعض المصادر تضمن الوحدات السكنية في حساب الوسيط ومتوسط أسعار المساكن، والبعض الآخر لا. بشكل عام.
3.منازل الأسرة الواحدة single family homes للبيوت المتحركة دائما (كرفانات) وموقتة (كرفانات ثابتة) والمنازل المصنعة. كما أنها تشمل منازل بيوت المدينة التي تشغل قطعة أرض فردية يملكها صاحب المنزل، والمملوكة للدولة وبشكل مشترك مع الآخرين مثل جمعيات أصحاب المنازل التي لم تقر تصنيف الأرض فيها للسكن (منطقه خضراء)، وقد يشغلها المالك أو المستأجر.
- وحدة سكنية ملحقة (المشتمل) accessory dwelling unit (ADU) هي سكن الوحدة الموجودة بداخل مجموعة بيوت متصلة بها مباشرة او بجوار منزل عائلة واحدة. لديها مداخل منفصلة من منزل الأسرة الواحدة..
5.سكن متعدد العائلات Multifamily housing يشمل جميع المباني إيواء أسرتين منفصلتين أو أكثر، مثل المباني السكنية، المباني السكنية، (دوبلكس أو ثلاثي)، ومنازل مستقلة ملحقة على الممتلكات مملوكة بشكل مشترك من قبل جمعية من أصحاب المنازل. في أي من أنواع المباني هذه، قد يكون هناك الوحدات التي يشغلها المستأجر أو المالك.
لذلك نجد ان جميع الدراسات التي(تفتي) على ان العراق محتاج كذا عدد هي غير موضوعية ما لم تحدد العدد وفق نوع السكن المطلوب وفق المفردات المذكورة أعلاه على دراسات واستراتيجيات الإسكان التنوع في حلولها لمشكلة السكن باستعمال العلاج المناسب لكل نوع دون ادماج الحلول بمفرده واحده اسمها الوحدة السكنية فهذا بعيد كل البعد عن الموضوعية العلمية.
- السكان المشردون او المهمشون the homeless population
يشير سكن لهؤلاء الأشخاص الذين ينامون في أماكن غير مخصص للسكن البشري (مثل الشوارع الحدائق والأزقة وحالات العشوائيات والمخيمات، المركبات، عربات السكك الحديدية، إلخ)؛ ولمن هم في حالات الطوارئ أو المرحلة الانتقالية الملاجئ (بما في ذلك الترتيبات المدفوعة من قبل الدولة لمراكز الايواء لشخص أو الأسرة بلا مأوى).
دراسة السكن في العراق خلصت هذه الدراسة التي كان لي شرف المشاركة فيها لوزارة الإسكان لحل مشكلة الإسكان التي لم تنفذها الدولة نهائيا الى:
تعديل التشريعات والقوانين بما يسهل العمل وازالة الاختناقات باعتماد الادارة الحضرية الجيدة، وبناء القدرة والاصلاح المؤسساتي، تشجيع شراكة القطاعين العام والخاص والمشاركة المجتمعية واستحداث اطر تشريعية وتنظيمية جديدة.
- زيادة رأس المال للجهات التمويلية ويجاد صناديق ائتمان لكل مشروع سكن او تطوير المناطق المتهرئة والجديدة.
- اعتماد برامج وطنية استثنائية لحين تجاوز الازمة.
- تسهيل الاطر التنظيمية للاعتماد على القطاع الخاص.
الخلاصة
نجد ومن الضروري حل مشكلة الغلاء بأسعار الشقق وجعلة يتناسب والدخل العام وحسب ما أقرته دراسة الإسكان في العراق ومعاير السكن العالمية ونضيف على ما أقرته الدراسات السابقة ما يلي: -
أ. المساعدة في خلق فرص ملكية ميسورة التكلفة لذوي الدخل المنخفض والمتوسط الأسر من خلال برامج الفائض الربح المتحصل من مشاريع التطوير العقاري بسبب تغير الصنف، وتقديم الإعفاءات من رسوم الدولة، وربط السكن بالتطورات التي يحددها التصميم الأساسي وسياسة الكثافات والتكثيف في مخطط التصميم الأساسي الذي طال انتظاره منذ ثلاثين عاما.
ب. دعم الملكية من خلال توفير مشتري المنزل بنظام عقاري مدعوم ومساعدة الأسر ذات الدخل المنخفض بما في ذلك المساعدة المالية وكذلك المعلومات الاستشارية وعرض مجموعة واسعة من خيارات الإسكان داخل مناطق النمو الحضري الواحدة باستخدام سيناريوات مختلفة لكل منطقه وليس تعميم المخطط الأساسي على الكل بل استعمال تصاميم قطاعية مختلفة كما يجب تغير مفهوم الوحدة السكنية الى مفهوم متنوع أوسع وإعطاء حل لكل مفرده وليس اجمال الشروط والمتطلبات بمفرده واحده بما في ذلك الوحدات السكنية الملحقة.
ج. الاهتمام بالإسكان الريفي ووضع شروط إقليمية في التصميم مختلفة عما هو في المدينة فمعاير الإسكان الحضري وليس كما في التصاميم الإقليمية التي لا تميز في المعطيات بين الريف والمدينة وتفرض شروط العيش في المدينة على الريف ورفضها لأسلوب عيش العائلة الممتدة التي هي أساس كيان واقتصاد الريف بالعراق
د. السماح بتطوير أكثر لكثافات ولاستخدامات المتنوعة في المناطق المناسبة.
ه. تقديم مكافآت وإعفاءات من الرسوم للتصاميم التي تعتمد اكفاء استخدام وكثافه وتصميم بغض النظر عن الربحية الجائرة لدعم تطوير الإسكان الميسور التكلفة في مواقع مثل المدن الجديدة المزمع انشائها وان لا نقع بنفس الخطاء في الاستخدام الربحي الجائر كما يحدث الان.
و. التسريع في إعطاء تصاريح البناء ونقل الملكية في الطابو ووقف تعرض المراجعين للابتزاز واطالة امد المعاملات لأشهر وأحيانا لسنين